来源：雪球App，作者： 我是房产分析师，（https://xueqiu.com/6469570786/166033336）
今天我想分享一些通用于大多数城市的买房实操经验，都是我多年积累的总结和升华，别处你一定看不到。
想要买到升值快的房子，避免房产贬值，以下7条必须牢记。
1
房产必须滚动起来
现在还持有塔楼的赶紧卖掉，不远的将来，塔楼将成为最早的一批高层贫民窟。
塔楼新盘不要买，塔楼老盘赶紧抛，2000年以前的塔楼坚决不能碰，带学区的用完就甩。
塔楼是上世纪的产品，拆拆不掉，涨涨不动，千万别砸在自己手里。
二手房市场中，5年房龄相当于新房，10年房龄是市场的主流，20年以内的需要看后期维护和当初房子的质量，房龄超过20年一般不要碰。
最优的做法应该是：新房15年换一次房，二手房10年换一次房。让自己名下房产的房龄始终不要超过20年！
如果你有多套房产，保持每5年换一套房，要让名下的房产全部滚动起来！
2
新区的评判标准
判断一个新区能不能发展起来，非常重要的一点就是看：当地政府有没有引进重点小学和中学。
如果没有直接pass，那就是忽悠外地人的天坑。
如果有，说明政府的确是想有一番作为。如果能把政府办公地直接搬迁过去就更好。
有重点学区的新区一定要买，限价的新区一定要买，假如是带重点学区并且限价的新区，必须全力以赴去抢。最典型的例子就是上海持续火爆了3年的前滩。
投资新区说到底就是博升值，而学区和限价是目前肉眼可见最强力的升值保证。
3
不动产的流动性
现在我买房第一考虑的就是将来如何退出，谁来接盘？
流动性是评判资产好坏的唯一标准。你的不动产恰恰是因为可以随时流动起来，才具有价值。资产的价值，只有在人和人之间流动的时候，才会出现估价。
所以，买房之前一定要想想将来卖给谁？是附近的码农，园区的工人，还是写字楼里的白领？
接盘侠收入越高，你的房子才越值钱！
4
CBD的住宅
商务楼多的地方住宅贵，住宅多的地方商务楼便宜。
所以，买房的话，要么买成熟CBD旁的住宅，要么就买规划CBD旁的住宅，不到万不得已不要买睡城的房子。
规划CBD旁的住宅升值潜力最大，比如上海的前滩、大虹桥，广州的金融城，深圳的前海、南京的江北核心。
规划CBD只有一二线才有实现的可能，三四线就是玩人的纯概念。
当然二线也有玩砸的时候，比如天津滨海新区。
5
车位买不买
第一居所，终极改善，要买车位。新房和5年以内房龄的次新房要买车位。
过渡房或超过10年房龄的普通小区，不建议买车位，因为未来最多5-8年你就会置换，而且，等你换房的时候已经变成了老小区，房价涨不动，车位更不会涨。
过渡房可以比较下租车位和买车位的价格，有些小区地面车位月租才400元，而买车位要40万，这种情况根本不值得买。
如果要买车位，就房子车位一起买，因为打包在一起，溢价低。这和装修房与毛坯房的差价一定远低于装修标准，是一个道理。
卖车位时，一定要和房子分开卖，尤其对于车位紧张的小区，这样房子和车位都能获得最大溢价。
6
一步一个台阶
现在北上深买房，刚需上车盘要500万，改善盘要1000万，豪宅起步盘要2000万。每一个台阶，跨越都很艰难，但是一旦跨上去了就不会掉下来。
所以，每次置换必须上一个台阶。
有很多咨询我的粉丝是为了换房而换房，400万换500万，700万换800万，这完全就是浪费感情、浪费资源。
房票用一个少一个，贷票用一次少一次。该借钱借钱，该融资融资，买房，千万不敢原地踏步！
7
不听老人言
这个时代变化太快，超过5年就会有代沟。父辈和子辈的价值观、世界观差异巨大，很多时候都是水火不容。
我想告诉年轻人一句话：买房不要问父母意见，只需要向父母要钱。
45岁以上的中老年人买房逻辑都有严重缺陷：不懂户型、不懂潜力，不懂地段、不爱贷款、只爱热闹，一套房子非得住到死。
儿女成年后，如果还是父母做主的家庭，通常都是悲剧收场，包括资产和爱情。
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以上，就是今天的分享，散会！
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